Tanto Kurniawan sudah mencapai kemapanan karier di PT Pembangunan Jaya. Tetapi dia memilih untuk mencari tantangan baru dengan membenahi proyek rusak' di Serpong, Banten.
Dari kondisi finansial yang minus, sebagai Presiden Direktur PT Paramount Land Development dia membangkitkan kepercayaan konsumen dan melaju pesat hingga penjualan tahunan menembus triliunan rupiah.
Kepada Bisnis, dia bercerita mengenai pilihan yang penuh tantangan itu, mengarunginya, dan akhirnya memenanginya'. Berikut petikan perbincangan tersebut:
Bisa Anda ceritakan awal mula usaha?
Saya merasa bahwa ini takdir saya berada di sini [Paramount Serpong], pada Juni 2006. Saat itu saya merasa terdampar di satu kawasan yang namanya Ambasador Gading Serpong, dan kawasan itu seperti halnya tempat perang, semua berantakan. Bangunan-bangunan tidak jadi, yang sudah jadi pun kualitasnya jelek sekali. Jadi saya harus berada di kantor dari pagi sampai pukul 10 malam hanya untuk bereskan masalah sebelum principal dari Singapura masuk.
Apa saja persoalan yang mendasar, kok sampai serumit itu?
Waktu itu konsepnya adalah bagaiman pengambilalihan suatu perusahaan properti yang dalam keadan rusak untuk asing bisa masuk. Infrastrukturnya harus diperbaiki dulu.
Saya menghadapi permasalahan bukan hanya dari sisi marketing karena menjual satu unit per bulan saja saat itu susah. Saya juga menghadapi permasalahan konsumen yang sudah membayar tapi produk yang dibeli tak diserahkan. Lagi pula tidak ada satu pun bank yang mendukung KPR [kredit pemilikan rumah]. Padahal penjualan rumah yang modern itu kan lebih dari 60% dibiayai KPR, hanya 40% dibiayai modal mereka sendiri. Kalau tidak ada bank yang mendukung bagaimana bisa berjualan. Saya juga harus menghadapi kontraktor yang tidak dibayar atas prestasi pekerjaanya, serta penolakan warga Gading Serpong. Saat itu warganya sangat menolak Ambasador Gading Serpong, saya hadapi situasi itu. Saya harus bekerja keras bagaimana menumbuhkan kepercayaan. Bisnis adalah kepercayaan.
Satu per satu benang yang kusut diurai sehingga pada Februari 2007 saya menghitung pendapatan 2006 ternyata dapat Rp17 miliar untuk penjualan, bukan untungnya. Pada saat itu rugi. Saya lapor bahwa keadaannya seperti ini, lalu ditanya bagaimana keyakinan Anda? Apakah Anda bisa membalikkan keadaan dari rugi menjadi untung? Saya bilang tentu, mereka bilang oke kita akan masuk.
Masuklah Paramount, 18 Desember 2006, dan kami ubah nama Ambasador Gading Serpong menjadi Paramount Serpong. Waktu itu tabungan perusahaan minus, saya bilang "If you need me here, can you drop your money." Lalu saya dapat uang. Jadi dari situ kami mulai.
Kami buat Serenade Lake. Kawasan pertama yang saya bangun sangat indah sekali. Jadi produk sebaik apa pun, itu penuh perjuangan keras. Alhamdulillah kami bisa lewati itu. Penjualan perusahaan ketika itu dapat Rp87 miliar dari Serenade Lake dan beberapa produk lain, seperti ruko. Kami selanjutnya menjual ruko Paramount Digital Arcade sebanyak 25 unit. Itu cikal bakal Paramount Serpong dan pada saat itu kami sudah untung Rp17 miliar. Jadi sama dengan hasil penjualan awal.
Pada tahun 2008 kami meraih omzet Rp230 miliar dan 2009 sebesar Rp560 miliar. Tahun lalu kami dapat Rp1,3 triliun.
Jadi yang saya ingin gambarkan bahwa: Pertama, potensi daerah ini luar biasa karena kalau tidak, sehebat siapa pun dan apa pun software-nya tidak mungkin bisa dapat penjualan yang begitu besar.
Kedua, aspek dari kita harus kerja keras dengan jujur dan tidak sombong, itu sangat penting.
Saya waktu itu menulis di majalah Paramount bagaimana kami digonjang-ganjing dengan rumor, gosip, bahwa [manajemen baru] sama saja ini dengan Gading Serpong, kalau beli tidak akan diserahkan karena citra sudah buruk. Saat itu tidak ada bank yang dukung KPR. Saya pergi ke teman-teman. Bank awal adalah Bank Niaga karena presiden direkturnya teman baik saya, kakak kelas saya dulu, Peter Benyamin Stok.
I need your support to provide me with your KPR, kita musti menandatangani perjanjian kerja sama, saya bilang I have no time. Kata dia, nggak apa-apa To, lu pameran saja kalau ada yang beli cari KPR gue yang akan bantu.
Lalu saya pergi ke bank lain, alhamdulillah dapat lima bank. Waktu itu mau mencantumkan di iklan saja tapi kami tak berani. Jadi kami banyak mendapat pelajaran bahwa kepercayan itu hal yang paling penting. Maka, no trust no business.
Dari perjalanan panjang itu, mana yang paling sulit Bapak rasakan dalam karir?
Saya seumur hidup hanya tiga kali kerja. Pertama, di Bank Bali ketika baru lulus sebagai credit analyst, saya menganalisa permohonan kredit orang. Kemudian waktu Pembangunan Jaya bikin iklan, cari profesional untuk business and development yang ajukan kredit ke bank. Wah, saya dulu kerja tukang berikan kredit orang sekarang harus bikin proposal feasibility study, mungkin saya cocok, saya melamar dan diterima.
Tugas saya hanya bikin feasibility study untuk minta kredit proyek Pembangunan Jaya. Waktu itu saya sarjana ekonomi, sementara di Pembangunan Jaya itu tempatnya arsitek, begawan arsitek. Waktu itu orang bilang nggak mungkin lu jadi presdir, yang jadi pasti jurusan artsitek atau sipil, karena semua presdir seperti Pak Sukrisman, Pak Hanafi Law, dan tentu saja Pak Ciputra, arsitek dan sipil. Saya bilang nggak apa deh.
Waktu itu saya disuruh Pak Ci bikin paper tentang manajemen leadership. Saya bilang perusahaan yang baik tidak mengenal dari disiplin ilmu apa dia, karena manajemen itu sifatnya universal, bagaimana bisa me-manage orang
Akhirnya saya mencapai puncak tertinggi menjadi Vice President Director Pembangunan Jaya Group yang membawahi 63 anak perusahaan dari berbagai core business, mulai dari konstruksi, rekreasi, contractor management, properti, finance, dan sebagainya.
Lalu saya masuk ke Ambasador, perusahan yang tinggal cangkang, jadi ini drop luar biasa. Tapi ibarat pelatih sepak bola, dia melatih klub yang besar, tentu ada kebanggaan pemain yang sudah bagus. Tapi kalau dia bangun klub kecil itu kebanggaan luar biasa, jadi saya bilang biarin deh anggap saja sepak bola third division. Saya akan jadikan dia [klub] premier.
Pada saat itu kawasan Gading Serpong memiliki lahan 1.200 hektare dan yang sudah dibangun 400 hektare, sisa 800 hektare. Pecah antara Summarecon dan Batik Keris, pemilik lama Ambasador, dibagi dua jadi masing-masing 400 hektare. Tapi masing-masing bisa membebaskan tanah lagi. Lalu Paramount mengambil alih Batik Keris.
Pada 2009, dunia baru digoncang krisis finansial Oktober 2008, di mana perusahaan finansial di Amerika Serikat semuanya hancur, seperti Citibank, UBS, dan sebagainya.
Indonesia terkena dampak, harga besi naik luar biasa, kami punya partnership dengan Agung Podomoro, milik Pak Trihatma. Jadi namanya keluarga Gading Serpong. Trihatma pegang 50%, Summarecon 25%, Paramount 25%. Pak Trihatma bilang saya nggak mau di bidang residensial, walaupun dia masuk ke residensial juga setelah go public. Dia mau konsentrasi di apartment.
Waktu itu kami punya land bank 200 hektare, jadi kami bagi, Summarecon separuh, Paramount ambil separuh. Tapi Paramount tambah lagi hampir 100 hektare, jadi kami sekarang 525 hektare.
Tanah yang dibeli dari Pak Trihatma, sebagian besar kita kasih nama Il Lago yang baru kami launching, dan dari Il Lago saja kita dapat uang hampir Rp1 triliun, saya bayar sama Pak Trihatma sebesar Rp127 miliar, kami sudah surplus dari Il Lago Rp873 miliar. Sould out. Sebanyak dua klaster sould out, padahal kami dapat 100 hektare, yang baru kami jual klasternya seluas 14 hektare, San Lorenzo 8 hektare, Fiordini seluas 6 hektare. Hanya dengan 14 hektare kami dapat dana Rp1 triliun. Padahal tanah yang didapat 100 hektare dan kami hanya bayar Rp127 miliar saat itu.
Saat ini, Paramount Serpong menjadi satu dari empat besar property developer di daerah Serpong, yaitu yang paling besar tentu BSD [Bumi Serpong Damai]. Jika dari pernyataan resmi mencapai target penjualan Rp2,4 triliun, lalu Alam Sutera dalam pernyatan resmi target Rp1,7 triliun, kami target tahun ini Rp1,4 triliun sekarang sudah dapat Rp1,3 triliun. Dua bulan lalu saya bilang bahwa angka itu kecil. Akhirnya naik Rp1,4 triliun, sekarang kami sudah dapat 1,3 triliun. Masa 6 bulan ke depan cuma dapat Rp400 miliar? Sekrang kami lagi berpikir mau dinaikkan berapa lagi. Saya belum mengeluarkan. Tapi perkiraan saya tidak kurang dari Rp1,6 triliun. Saya anggap Summarecon Rp1,5 triliun, ya sudah melampaui.
Jadi kalau kami jumlahkan Gading Serpong, bagi dua Paramount Serpong dan Summarecon Serpong, daerah ini memberi omzet Rp3,1 triliun, dan kalau Rp3,1 triliun kami sudah jauh lebih besar dari BSD. Akan tetapi kalau gabung Rp3,1 triliun dari Gading Serpong tambah BSD sebesar Rp2,4 triliun menjadi Rp5,4 triliun ditambah dengan Alam Sutera Rp1,7 triliun, maka kapitalisasi di Serpong ini mencapai Rp7,2 triliun. Itu luar biasa, dan baru tahun ini Serpong baru bisa merengkuh puncak yang begitu tinggi. Tahun lalu kami Rp1,3 triliun, Summarecon Rp1,2 triliun, dari sini Rp2,5 triliun akan jadi Rp3,1 triliun, maka kenaikannya lebih dari 20%. Tapi secara total Serpong kenaikannya tidak kurang dari Rp2 triliun dibandingkan dengan tahun lalu. Bisa dikatakan ini tempat yang paling strategis dari seluruh Jabodetabek. Serpong jadi baik karena infrastruktur selalu baik dan bertambah ada jalan tol baru, ring road baru. Dari hotel ke bandara cuma 27 menit, nggak lewat tol. Jadi orang consider tinggal di sini. Kalau mau ke Pondok Indah, cuma 45 menit, macet-macet dikitlah.
Saya tidak melihat Karawaci bisa sehebat di kawasan ini. Dia melakukan suatu kapitalisasi beberapa kegiatan bisnis proerti. Lippo menggabungkan bisnis hospital retail dengan properti. Tetapi kalau melihat fokus mereka sekarang untuk menggenjot bisnis hosptital, mereka ambil alih banyak hospital di daerah. Lahan mereka kelihatannya belum bisa kelola dengan baik. Mereka baru saja mengeluarkan siaran pers bahwa land banknya 430 hektare. Di situ harga tanah hampir Rp10 juta sampai Rp12 juta, untuk residensial.
Saya mau berbicara mengenai motiovasi seseorang membeli rumah. Saat saya di Jaya Properti, 70% pembeli Bintaro end user, 30% investor. Kecenderungannya untuk digunakans sendiri sehingga harganya tetap. Sama seperti perusahaan yang listed, sahamnya tidak likuid di pasar, akibatnya tidak ada harga pasar yang baru.
Menariknya di sini, hanya 35% yang end user dan 65% investor. Pergerakan harga bukan sampai 2 kali tapi yang ke-3 harga masih naik.
Digital Arcade Paramount saat 2007 harganya sekitar Rp900 juta. Harga sekarang Rp3,5 miliar. Selama 3 tahun, yang kami lagi bangun ini diluncurkan November 2010 harganya Rp1,6 miliar, sekarang kalau ada yang jual Rp2,5 miliar sudah untung [bisa] dapat, sebab nggak ada yang mau jual. Jadi kami jual kepada investor, pembelinya jual lagi ke investor lain.
Jadi Anda klaim di sini lebih banyak pembelinya investor?
Saya harus akui bahwa tipikal pembeli Jakarta Selatan berbeda dengan Jakarta Barat. Di Jakarta Selatan pembelinya kebanyakan profesional, makanya namanya Bintaro The Professionl City karena yang beli pegawai dan profesional, dan begitu beli nggak mau jual. Tapi di sini mereka betul-betul hitung, harganya kalau mau beli hitung dulu untung ruginya, kalau di sana nggak. Pegawai cincay. Kalau di sini jangan harap. Kalau jual, kami harus siap menghadapi pertanyaan dari mereka. Ada analisa seperti untuk membeli saham tertentu. Ada nilai masa depan.
Kalau jual seharga Rp1,2 miliar dengan kredit per bulan jadi bayar berapa?
Kan sebagaimana ketentuan bank bahwa cicilan harus 1/3 penghasilan. Jadi pada saat kami buat harga sudah kita hitung target siapa, market segment siapa. Rumusannya pembeli harus bayar uang muka 20% - 30%. Ketika calon pembeli saat mau beli kita tanya, bukan maksud menghina penghasilannya berapa tapi supaya memudahkan, sehingga saat bank terima permohonan sudah aman.
Setelah membicarakan jatuh bangun, sebenarnya apa target pertama kali ketika menangani Paramount Serpong?
Terus terang saat menangai ini saya agak muluk, saya bilang bagaimana 2 tahun pertama kita survive dulu bahwa perusahan belum besar tapi menjadi sesuatu yang sehat. Contohnya, saat saya datang jumlah pegawai 250 orang, saya bilang ini terlalu gemuk untuk omzet Rp15 miliar setahun. Jadi saya pangkas jadi 150 orang, sekarang jumlah pegawai lebih dari 400 orang. Saya punya satu cita-cita bahwa perusahaan yang high adalah yang bisa mencapai omzet Rp1 triliun, kalau di bawahnya masih menengah.
Waktu itu kami bilang tahun 2012 dapat Rp1 triliun, kami bikin planning selama 5 tahun. Saya tanya kepada Hans [Project Director PT Paramount Propertindo, anak usaha PT Paramount Land, Hans Leander], berapa lama bisa mencapai Rp1 triliun, dia bilang pada 2012. Alhamdulillah pada 2010 kami sudah melampui Rp1 triliun. Pertanyannya, sampai setinggi berapa kita mau, kita juga harus realistis, ibaratnya mobil 3.000 cc, nggak usah digeber 260 km per jam, bisa sih pada kilo meter pertama tapi kalau digeber terus bisa ambrol juga.
Ibaratnya kami masih punya mobil yang berbeda. Target saya adalah bagaimana Paraomount tidak hanya satu perusahaan tapi banyak perusahaan lain yang berafiliasi. Kalau sampai 2007 kami hanya punya satu perusahaan Paramount Development. Tahun berikutnya punya satu anak perusahan lagi namanya Paramount Propertindo, terus sekarang kami sudah punya lima perusahan. Berikutnya kami punya PT Anugrah Hospitalsindo, perusahaan itu memgembangkan dan mengoperasikan rumah sakit. Kami juga punya anak perusahaan yang diambil alih dari Pak Trihatma, PT Telaga Gading Serpong. Sebentar lagi punya anak perusahaan PT Lingkar Jaya, tanahnya di Slipi, Jakarta Barat, sedang tahap akuisisi. Bukan tidak mungkin tahun depan akan punya dua anak perusahaan lagi, kalau kami mendirikan perusahaan di daerah biasanya juga akan bikin perusahaan baru.
Jadi yang nggak kalah penting, sekarang ini kalau hanya fokus bebaskan tanah kembangkan tanah bangun di atas tanah dan menjual, [maka] kalau begitu lama-lama land bank akan habis.
Perusahaan yang sehat sumber penghasilannya bukan hanya dari land development tapi juga dari land investment property investment. Karena dari situ kami akan meraih pendapatan sewa tetap, ini yang sedang kami buat seperti hotel. Hotel ini akan memberi pendapatan sewa, setiap tahun dapat sekian puluh miliar [rupiah] untuk satu hotel. Kalau sekian puluh hotel dapat seratus miliar [rupiah] lebih.
Kami bikin apartemen juga dapat sewa dari situ, kami bikin hospital dapat sewa dari kamar tempat tidur di situ. Kami bikin office building juga dapat sewanya.
Saat ini kami sudah merambah ke hotel satu tahun lamanya, tepat waktu dan bisa dioperasikan dengan sukses. Yang baru ada Apartemen Plaza, office building kami akan pindah ke situ pada 18 Agustus tahun ini. Ada dua lantai yang kami bangun, kalau orang mau sewa ya silakan, lebihnya kami pakai sendiri.
Apartemen juga kami mulai pembangunannya hari Senin pekan lalu. Kami janji serah terima Januari 2013, kalau sekarang tertinggi 13 lantai, kalau apartemen jadi dia akan tertinggi 20 lantai.
September bangun hospital akan ada 200 tempat tidur, akan ground brekaing bulan September, target operasi pada November 2012. Kami bangun hotel bintang dua mungkin Oktober bisa operasikan. Kemudian bangun lagi di Serpong Raya 203 kamar juga selesai akhir 2012. Sesudah itu masih ada satu yang belum dibangun yaitu mal.
Waktu di Jaya saya bilang bisnis properti meliputi beberapa subbisnis. Jadi jangan hanya rumah dan ruko, hotel juga harus dibikin, office builing juga harus dibikin, ada industri itu kita ganti dengan rumah sakit. Last but not least bangun mal. Biasanya harus bisa menilai kekuatan diri sendiri seberapa besar mal yang harus dibangun.
Misalnya, kami ada tanah sekian mau tanam pohon satu. Tanah yang ada di pot ini bisa beri makan akar-akarnya. Tapi tak cukup kita tanah di pohon sini, tanah tak bisa berubah. Yang tadinya tanah beri makan satu pohon ini makan dua pohon, ini jadi rebutan. Bisa saja pot akan diperbesar bukan hanya sekotak.
Saya melihat Alam Sutra itu luasnya kira-kira 1.000 hektare, Gading Serpong kalau digabung 1.400 hektare. Nah, tadi saya bilang pot ekonomi bisakah diperbesar? Bahwa Gading Serpong terkoneksi dengan BSD, itu artinya bahwa 1.400 hektare di Gading Serpong digabung dengan BSD ada 7.200 hektare. Pertanyaannya, akan mandek kalau BSD tidak bangun mal, tapi dalam iklan baru-baru ini BSD akan bangun mal life style, bukan untuk fashion.
Saya ingat waktu Supermal, itu mal yang super dari berbagai sisi, tapi saat itu supermal dibangun dengan total luas 200.000 m2. Lippo Karawaci 200.000 m2, the largest mall. Saking komit dengan supermal dia datangkan, waktu yang menentukan, saat krisis moneter datang, semua habis.
Kami sudah alokasikan tanah 5 hektare untuk mendirikan mal, namun kami lihat situasi dan kami tidak mau jadi saling kanibal.
Anda kan sudah mapan, kok mencari proyek yang hancur-hancuran. Apa itu salah satu keputusan penting?
Saya banyak dapat pertanyaan seperti itu, apalagi saat ambil keputusan untuk menyetujui keberadaan saya di sini. Saat saya keluar dari Jaya keadaan ekonomi dunia memang susah, tetapi Indonesia tetap negara yang menarik, incaran investor. Justu banyak investor yang masuk.
Ketika itu, saya menjadi penasehat bagi perusahaan besar yang bermasalah. Saya ikut menangani Chandra Asri, dan beberapa perusahaan besar. Jadi 10 terbesar di Indonesia ada di saya. Ada Hashim Djojohadikusumo, Hendry Pribadi. Kemudian Paramount datang dan saya bilang kok beraninya menawar, saya mahal. Kemudian saya berpikir saat itu usia tahun 2006 adalah 52 tahun. Saya bilang, saya ingin masuk ke bisnis properti tapi akan mulai dengan tantangan baru. Saya di Jaya sudah mapan. Namun saya akan masuk pada perusahan yang tidak punya brand, sedangkan saya punya brand. Saya akan membalikkan bahwa sebenarnya perusahaan ini akan punya brand yang lebih besar dari brand saya. Jadi saya punya tekad seperti itu, dan saya all out. Ada satu kebanggaan bahwa saya harus memilih pisau yang buatan Swiss atau buatan Cibaduyut. Objek yang dipotong daging. Kalau saya potong daging itu dengan pisau ini orang akan bilang yang tajam pisau bukan keterampilan memotong daging itu. Tapi kalau Anda memotong daging itu dengan pisau Cibaduyut dan kualitas potongan itu sama maka kualitas Anda yang baik, itu yang buat saya tertantang. Bahwa perusahaan ini ada brand tapi tidak baik, kalau nggak ada brand masih mending. Ini ada brand tapi jelek. Kalau saya bisa ubah jadi brand bagus itu ada nilai tambah. Waktu itu saya harus dapat banyak terima sindiran dan makian.
Apakah yang Anda bawa dari Jaya juga diterapkan di Paramount?
Yang pertama saya lakukan buat masterplan. Saat memilih produk dia akan tanya ini Paramount mau jadi apa? Karena mereka tidak beli rumah tapi life style satu kawasan. Saya bilang kami harus bikin masterplan. Itu pelajaran yang saya dapat dari Jaya. Kami membuat masterplan agar tidak membuat pembeli salah beli.
Kedua, harus bikin visi dan misi karena perusahaan yang baik memiliki target pasar dan basis yang baik.
Ketiga, membuat mars yang menimbulkan kebanggaan pada pegawai, saya karang sendiri.
Last but not least, kami buat budaya perusahaan bahwa setiap insan Paramount harus jujur, displin, kerja keras, mandiri, dan tidak sombong, dan itu saya terapkan. Itu yang membuat kami selalu ingat saat berhasil karena kerja keras, berhasil karena disiplin, jujur, dan tidak boleh sombong. Kami harus pertahankan lima prinsip keberhasilan, itu yang saya pelajari dari Pembangunan Jaya. Filofosi bagus yang ada di sana, ya... saya terapkan.
Jika dengar cerita Anda, tampaknya dalam waktu beberapa tahun ke depan bisnis masih akan mengalir karena ada pergerakan ekonomi luar biasa. Kalau prediksi Anda bagaimana bisnis properti di Asia Tenggara?
Tentu saya tidak mau bandingkan Indonesia dengan Singapura karena negara tetangga itu dikenal memiliki infrastruktur bagus. Bahkan bisnis di Singapura tidak hanya ditopang penduduk domestik tapi berbaur dengan pendatang. Kami lihat Singapura sangat concern dengan konsep ekonomi global. Singapura ingin menjadikan negaranya sebagai center dari Asia Tenggara menyaingi Hong Kong. Seluruh dunia masuk ke Singapura.
Indonesia seperti batu permata yang masih perlu diasah, cantik tapi perlu proses lebih lanjut. Yang kedua, Indonesia punya penduduk yang lebih dari 230 juta orang, potensi masyarakat besar sekali. Saya setuju dengan pendapat bahwa Indonesia pada 2012 memiliki pertumbuhan ekonomi paling tinggi di Asia Tengara, itu akan terjadi, karena ada World Economic Forum dan seluruh pemimpin ekonomi di dunia mengakui bahwa Indonesia tumbuh luar biasa cantik. Meski masih banyak korupsi, kejahatan dan sebagainya, tetapi anyway Indonesia masih menarik.
Sama seperti demand untuk rumah, masih sangat besar. Kita masih jadi primadona untuk investasi asing, kalau saya imbangi dengan kemudahan perolehan izin arus masuk itu luar biasa. Memang ada satu korelasi yang tidak bisa dipisahkan antara peraturan kepemilikan rumah dan perizinan investasi. Kalau peraturan kepemilikan rumah Indonesia sama dengan Singapura, akan dapat banyak investor asing yang masuk. Kita mungkin tidak akan ketinggalan punya marina. Singapura sudah punya Sentosa Island karena mereka tahu meramu peraturan, investasi, dan kepemilikan, sementara Indonesia masih belum. Dengan sumber alam dan lahan yang kaya kalau dipadukan dengan peraturan kepemilikan dan investasi yang jelas, saya yakin ini jadi lahan yang bisa mengalahkan siapapun, termasuk Australia.
Syarat utamanya apa supaya bisa begitu?
Saya dulu punya tesis bahwa Kementerian Perumahan Rakyat juga pegang Badan Pertanahan Nasional sehingga kebijakannya jadi satu. Sekarang ini Menpera ngomong begini, sementara yang lain [BPN] ngomong begitu.
Menpera bilang akan keluar peraturan begini begitu, tapi nggak keluar-keluar. Itu yang saya bilang harus punya satu program 5 tahun yang jelas.
Singapura jelas otoritasnya, kalau di sini semua jadi susah. Kebutuhan investasi untuk bilang ya atau tidak, itu sangat penting.
Bagaimana Paramount menyiapkan sumber daya manusia menghadapi persaingan itu?
Kami mendata karyawan bukan berdasar pada like or dislike, so far kami bisa mendapatkan pegawai yang mempunyai integritas, loyal dan fanatik, itu membesarkan hati kami. Apalagi persaingan begitu banyak. Perusahaan baru yang muncul banyak, pegawai yang ada bisa digoda, karena kita hanya memberi gaji yang besar. Sejauh apa sih gaji yang besar itu bisa membuat pegawai bertahan, tapi begitu menciptakan lingkungan kerja yang baik, itu ada sesuatu faktor x yang buat pegawai enggan untuk pergi.
Gaji yang biasa-biasa saja dibanding perusahaan besar, tapi ada sesuatu yang karyawan dapatkan dari perusahaan ini yang mungkin susah didapatkan dari perusahan lain.
Anda bilang selama ini tidak ingin dapat pinjaman dari perbankan, padahal untuk mengembangkan usaha kan butuh pinjaman perbankan?
Pada saat satu perusahaan punya ekuitas yang baik, umumnya dia akan menghindarkan diri dapat pinjaman dari bank. Perusahaan yang mengandalkan bank itu kalau faktor equity mereka nggak begitu baik. Kami tahu bahwa dalam investasi ada dua sumber pembiayaan, equity dan bank loan. Jika punya equity mencukupi maka perusahaan itu akan menghindari bank loan.
Ada juga perusahaan yang melakukan financial engineering, dia punya equity cukup tapi dia bilang saya pinjam uang dari bank karena dulu faktor pajak berpengaruh terhadap pengakuan keuntungan perusahaan. Artinya, kalau perusahaan punya uang cukup dia deposito di bank, itu pajaknya final. Tapi karena dia pinjam uang dari bank maka biaya yang dipinjam itu untuk kurangi keuntungan sehingga pajaknya menjadi rendah. Tapi sejak 5 tahun lalu bisnis properti berlaku pajak final, 5% dari omzet, mau rugi atau untung itu kena pajak bunga 5% sehingga tidak ada lagi keuntungan bagi perusahaan yang meminjam uang, tapi dia dapat keuntungan dengan harapan bunga dari bank akan memenuhi keuntungan dia.
Oleh karena likuiditas paramount sangat bagus kami pakai modal sendiri. Lagi pula kalau kami lihat beda tingkat bunga deposito dan pinjaman cukup besar. Deposito bunga SBI cuma 7% sedangkan pinjam dari bank bunga 12%, beda 5%. Maka kami ambil yang sederhana pakai uang sendiri.
Dari dana awal cuma Rp 17 miliar. Untuk membangun lagi, bagaimana Anda mengembangkan usaha?
Kami dapat equity dari pemegang saham. Pemegang saham menggelontorkan dana tambahan di mana dana itu kami gunakan untuk modal kerja. Nah, pada saat mendapatkan kapital, kami membangun rumah dan hanya menjual gambar saat itu. Itu 85% dari produk penjualan dibayar cash oleh pembeli, cash 1 bulan. Kita putar uang pembeli sehingga bisa membangun proyek yang makin besar. Tentu pembeli juga tidak gegabah saat dia membeli cash dalam 1 bulan karena lihat mutu komitmen dan delivery, itu yang sulit. Bagaimana mengubah dari citra yang jelek, tiba-tiba ingin mengubah komitmen untuk menyerahkan dalam waktu 12 bulan, dalam kualitas yang lebih bagus dan harga bagus?
Saya pasang plang [pengumuman], saya cari kontraktor bermutu, saya jelaskan kalau anda beli sekarang, anda dapat keuntungan karena dalam 1 tahun lagi harga akan terus naik. Mereka percaya dan memang kejadian itu, kenaikannya memang begitu besar.
Pada September 2006 seluruh proyek yang ditangani Paramount saya pasang plang, billboard-billboard, sehingga saya bilang pada kontraktor dengan mencantumkan kapan serah terima, kontraktor terbebani. Dia lihat tinggal sekian hari, si konsumen juga menjadi tenang karena developer sudah akui akan serah terima sesuai dengan target.
Bagaimana dalam waktu dari 5 tahun , Paramount bisa menjadi salah satu yang terbaik?
Kunci utama adalah kepercayaan, kedua karena kita diberi lokasi yang luar biasa strategis. Bicara mengenai lokasi, kalau dulu Donald Trump selalu bilang, property is location, location, and location. Nah, ini contoh menarik. Kalau kita mau beli mobil Mercedes 2010, kita mau beli ini maka kita mikir dulu 6 bulan lagi, kita masih bisa dapatkan lagi karena Mercedes produksi mobil banyak. Kalau properti ada satu ruko, tunggu 6 bulan lagi sudah habis. Ketika dia mau beli lagi memang ada tapi lokasinya tidak di situ, karena yang di sini sudah diambil orang. Itu yang menyebabkan orang harus beli sekarang karena kalau beli nanti tidak akan dapat lokasi di situ. Hal tersebut yang menyebabkan jadi satu bumbu yang manis untuk developer meyakinkan pembeli, dan itu yang kami lakukan.
Pada tahun 2006, kami menjual produk yang lokasinya sangat strategis. Itu betul-betul tepat di CBD karena kita harus buktikan bahwa lokasi, harga the best dan delivery harus on time, tiga hal itu yang buat kita survive dan berkembang.
Setelah melihat bisnis yang dinamis dan berkembang, tentu Bapak punya satu figur yang bisa mempengaruhi karir Bapak? Siapa yang paling berperan?
Kalau bicara kunci dari bisnis properti, saya harus akui tidak ada yang lebih lengkap dari Pak Ci, bagaimana dia bisa berbicara mengenai finance, desain, konstruksi, dan meyakinkan pejabat, saya harus katakan sampai kapan pun dia guru saya yang paling baik.
Kedua yang berperan dalam karir itu istri saya. Tadi malam, misalnya, kita ngobrol sebelum tidur, dia mau ajak saya makan siang, tadinya mau makan siang tapi dia ingatkan, lalu saya bilang besok siang saya nggak bisa makan siang karena mau meninjau lokasi baru. Dia bilang kamu sudah umur berapa? Saya bilang sudah 57, kamu pasti tahu. Dia bilang, ngapain kamu nggak istirahat, kamu lihat ini itu, kapan kamu istirahat? Saya balik , kamu mau lihat suami masih energetik atau loyo? Kan biasanya makanan yang sehat untuk manusia bukan hanya masuk ke perut tetapi juga ke otaknya.
Problem adalah satu makanan karena dengan problem, otak bekerja. Kalau kita tidak punya problem, hanya perut yang dikasih makan, otak tidak kerja, kita bisa linglung, loyo dan tidak energetik lagi. Saya bilang, ya sudah saya yang mengalah. Saya anggap itu satu support. tapi kalau dia tidak mau mengalah, hanya mikirin perusahaan dan tidak pikir keluarga, saya nggak bisa apa-apa. Saya harus bilang yang paling banyak menentukan keberhasilan dalam hidup ya istri saya.
Bagaimana Anda memotivasi karyawan?
Secara konvensional pasti uang, tapi saya bilang uang bukan segala-segalaya, sama seperti halnya dengan diri saya. Uang bukan segala-galanya buat saya.. Memang kalau kita bicara mengenai teori Mars Lau, orang bekerja [yang] pertama [adalah] untuk uang, mencukupi diri sendiri, tapi pada suatu tingkat tertentu pegawai juga punya kebanggaan lain, bukan hanya menerima gaji saja setiap bulan, bagaimana dia bisa mendapatkan satu direction, pengarahan, motivasi, bisa diciptakan tantangan pada diri dia, dijelaskan mengenai program usaha, itu yang kita coba kombinasi.
Nggak selalu 100% berhasil karena motivasi dari masing-masing orang beda-beda. Ada yang nggak peduli kerja di mana, yang penting perusahaan mau bayar berapa. Tapi banyak juga pegawai yang mengatakan oke saya perlu gaji, tapi juga perlu sosialisasi, enak nggak kerja di sini, bergaul dengan pegawai. Itu yang selalu saya usahakan tercipta. Saya selalu mengatakan bahwa perusahaan akan ke mana. Sehingga mereka saat ditanya keluarga bahwa Paramount ini mau bekerja ke sana ke sini, bukan misteri, karena keluarga bingung kerja di perusahaan nggak jelas. Kita kasih tahu.
Kita juga beberapa kali melakukan upacara bendera, itu juga yang saya ambil dari Pembangunan Jaya, mereka kan Korpri, setiap tanggal sekian upacara. Tapi saya bilang kita bukan Korpri, tapi upacara bendera yang pertama [bertujuan] mendisiplinkan orang, nggak lama, hanya 45 menit, berdiri bersama dengan yang lain nggak ada bedanya [antara] manager, direksi, pegawai rendahan sama saja. Kedua, kita tahu menyanyikan Indonesia Raya seperti apa, tinggal di Indonesia harus tahu [lagu kebangsaan] Indonesia Raya. Tahu UUD 45, dan yang paling penting saat upacara saya beri pidato mau ke mana perusahaan, bagaimana target dan sudah sampai mana, dan itu bicara di hadapan semua orang.
Ini juga yang membuat pegawai rendahan merasa terhormat bahwa bos saya bukan hanya bicara pada manager tetapi pada kita juga. Saya bicara pada ratusan orang sama. Pegawai itu merasa dihargai.
Kemudian untuk level tertentu kita juga nggak beri bonus dalam bentuk uang tapi dalam bentuk perjalanan. Intinya, otak mereka dikasih makan, seperti pergi ke China, Australia, Italia, untuk membekali mereka agar otaknya bekerja, kinerja mereka bertambah bagus, nanti gaji juga bisa bertambah. Jadi unsur yang nonfinansial yang ditanamkan di situ.
Saya baru saja mengeluarkan satu tagline yang baru, yang lama itu connecting nature for life artinya apa? Karena pada saat itu pada keadaan susah yang kita jual adalah nature. Kita punya danau, air, lebih kepada barang mati. Tapi sejak 2009 kita ganti tagline, building home and people with heart, jadi we have to work with our heart.
Sebab bila kita membangun rumah hanya dengan mata dan tangan kita bisa salah. Mata mungkin kurang jelas dibandingkan mata orang lain. Tapi kalau bicara dengan hati, kita bangun rumah ini, anggap bangun untuk diri kita sendiri, banyak yang tidak kita lihat dengan mata, bisa kita lihat dengan hati. Jadi kita bilang pegawai harus kerja dengan hati, jangan lagi dengan organ tubuh yang kelihatan. Work with your heart.
Bagiamana Bapak menyeimbangkan antara perusahaan dan keluarga?
Saya masih nggak adil dengan keluarga. Seusia saya mestinya pulang ke rumah jam 4 sore seharusnya saya nikmati, jam 4 sore ngopi di rumah. Tapi ini jam 7 malam baru nyampe rumah. Hari Sabtu yang mestinya istirahat, dua Sabtu dalam satu bulan saya harus kerja. Pulang ke rumah jam 5 - jam 6 sore. Kalau ditanya apakah istri saya diperlakukan dengan adil? Saya harus bilang, saya belum memperlakukan dia dan keluarga saya dengan adil. Tapi thats life
Soal menjaga kesehatan, bisa diceritakan?
Alhamdulillah saya sehat nggak makan nasi sejak 2007, nggak makan daging. Bukan vegetarian, saya makan ikan dan sayur, saya merasa sehat.
Keluarga saya dari ayah dan ibu semua pengidap diabetes, seharusnya saya mengidap diabetes bawaan. Oleh karena itu dari kakek saya, nenek saya, ibu,dan ayah. Dua adik saya laki-laki sudah kena diabetes. Saya lelaki tertua seharusnya kena diabetes juga, tapi alhamdulillah nggak. Saya harap saya tidak ada diatebetes sampai saya nggak ada.
Saya merasa memang susah karena usaha mendidik orang berpeluang pada mendidik diri kita sendiri. Makan [misalnya], anak saya nggak bisa makan tanpa daging, tapi saya nggak bisa makan kalau ada daging. Saya sudah menahan diri saya karena semakin bertambah usia metabolisme tubuh berbeda dengan saat muda. Daya tahan tubuh juga beda. Saat tahun 1997 saya di Pembangunan Jaya, celana ukuran 38, sekarang jadi lebih ramping ukuran 33-35. Kenapa? Karena daya tahan lutut saya tidak seperti 14 tahun lau. Kalau bobot tubuh saya sama maka akan terasa berat. Kalau lebih ringan lebih enak. Saya ngga pakai obat apa-apa. Saya tidak ada keluhan kesehatan.
Apa hobi Anda?
Saya hobi berenang meski sekarang pulang saya nggak jelas. Dulu waktu di Bintaro, kantor di Bintaro, rumah di Bintaro, hanya 20 menit. Waktu itu jam setengah 9 [sampai kantor], saya berangkat jam 8.10 WIB. Di sini saya harus berangkat pagi karena harus doa pagi sebelum mulai bekerja. Sampai kantor jam 8 kurang 10. Dari bintaro ke sini menempuh paling cepat 45 menit. Jadi harus berangkat pagi.
Kalau berenang pagi hari, saya kedinginan. 14 Tahun lalu masih oke berenang. Saya kurangi sekarang, paling kalau Sabtu nggak masuk saya berenang.
Apa obsesi Anda yang belum tercapai?
Manusia selalu punya obsesi yang nggak pernah habis. Bukan berarti obsesinya belum tercapai, tapi ada obsesi-obsesi baru. Saya punya obsesi saat di Pembangunan Jaya ingin ada satu terobosan bagaimana Bintaro Jaya tetap jadi biding. Begitu juga di sini, saat saya pensiun, Paramount bisa lebih maju dari pada saat saya di sini
Berbicara mengenai pensiun, bagaimana rencana Anda?
Saat usia 55 tahun pada tahun 2009, saya sudah 3 tahun di Paramount, saya bilang pensiun 55 tahun pada 2009. Ternyata 2009 tantangannya besar, maka saya belum pensiun, mau selesaikan ini dulu. Saya mau pensiun 2 tahun lagi harusnya tahun ini. Tapi tahun ini kayaknya mau kembangkan 2 proyek lagi tahun depan, bulan Februari. Nggak tahu lagi deh, mudah-mudahan habis ini tahun depan saya betul-betul pensiun. Saya ingin jadi penulis.
Kalau wisata saya sudah hampir seluruh dunia kecuali Amerika Latin. saya bicara mengenai Itali, Spanyol, tapi Afrika dan Amerika Latin saya belum bisa.
Siapa yang menginspirasi Anda?
Agak klise memang, saya sudah nggak menjadikan orang lain sebagai inspirasi saya. Saya sudah lebih kepada karya dari sang pencipta, saat saya melihat sesuatu saya merenung mengingat ini pencipta luar bisa, jadi ini kiranya jadi inspirasi saya.
Kita bicara soft ware dan hardware. Soft ware yang menetukan manusia, tapi kalau hard ware itu benar-benar buatan sang pencipta. Kita tidak bisa memikirkan bagaimana pantai di belitung bisa diciptakan karena itu sang kreator, tapi bagaimana membuat soft ware manusia bisa mengerjakan. Saya pikir saya udah terinspirasi oleh Sang pencipta, The Creator
Filosofi hidup Anda?
Ingin sesuatu yang simple, thingking and doing simple. Saya nggak complicated, kalau mau ini harus begini begitu. Saya straight forward. Pada saat saya melakukan, saya juga melakukan secara simple, tidak mutar-mutar segala macam. Jadi filosofi saya make it simple. Saya kalau bikin keputusan dalam rapat bisa langusng ambil keputusan. Karena sesuatu yang cepat akan langsung menghasilkan yang cepat juga. Lebih cepat lebih baik. Pertama saya bilang Could we? Yes we can. When will it take? Lebih cepat lebih baik.
